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成华区最贵新盘取证板块和产品定位到底如何?

  昨天,位于成华区东客站板块的德商迎晖天玺取得预售许可,推出172套成品房,带装修价格约2.19-2.57万/㎡,刷新成华区自限价政策以来的最高价格。

  我在十一月份的时候就写过德商迎晖天玺的楼盘文章,但由于多方面原因最终选择将稿件删除,今天借项目预售的这个机会,再次出一篇它的点评文章。

  此前各界对德商迎晖天玺的预售价众说纷纭,有10万/㎡、6万/㎡、2.5万/㎡三个不同的版本,我在11月份的稿件中提到,德商迎晖天玺的住宅的预售价格想要突破3万/㎡几乎不可能,应该在2.5万/㎡,本次预售也刚好证实了这一观点。

  德商迎晖天玺本次首推172套住宅房源,其中约236㎡四室两厅四卫户型86套,约191㎡四室两厅三卫户型86套。上述房源中61套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,67套用于刚需家庭优先摇号、优先选房,44套剩余的房源纳入普通购房家庭选房范围。

  2016年11月1日,成都德商置地有限公司以71842万元的总价拍下了成华区保和街道办事处东桂社区4组、东虹路社区13组26.3亩地块,溢价率199.36%,折合楼面价10250元/㎡,在当时属于成华区的地王地块,放在目前此楼面价也不低。

  从位置上来看,该地块位于中环路锦绣大道旁,板块划分属于东客站板块。被川师、攀成钢、成渝立交、万年场四个板块环抱,地铁2/4/7号线、二环路、中环路、三环路都距离该它1.5公里不到,区域位置非常不错。

  我昨天也在该板块购买了一套二手房住房,对于该板块有一定的了解。我个人对这个板块有以下几个定义:“中端”、“配套齐全”、“政策性住房集中”、“现阶段的价值洼地”。

  了解东客站板块,下面这张成都东客站枢纽经济发展区域规划图是最直接的方式,下图中阴影区域为住宅规划地块,红色阴影部分为商业规划地块,德商迎晖天玺项目位于下图最左下角的地块。

  这张图中,人居地块均为政策性住房(安置房:兴城佳苑),其1/2/3期已经建成,目前正在开发4期。

  配套齐全:交通、商业、教育、医疗、休闲娱乐等生活配套均有配置,其中位于中环路旁边的井泰东方广场计划引进成华万达广场;交通方面有已通车的地铁2/7号线;教育方面计划引进渥太华国际学校,建设3所公办国际化品牌学校;休闲娱乐则是位于中轴上的中央绿轴公园,由观景平台、浅层水景、多功能活动草坪、林荫走廊组成。

  中高端板块:由于该板块政策性住房偏多(兴城佳苑1-4期),另外纯商品房项目偏刚需(荣盛香榭兰庭1-2期),所以该板块很难定于为高端,与旁边的攀成钢、东大路存在一定差距。而它的各项公共配套又非常齐全、写字楼集中,且都偏向于中高端,因此将整个东客站板块定位于中端板块是比较合适的。

  相对的价值洼地:价值洼地直接参考区域价格即可,根据贝壳找房的数据显示,东客站板块的二手房房价是目前周边区域中房价最低的。

  光从板块来看,我个人认为东客站板块还是值得购买的,因为现阶段是价值洼地,且有逐渐成型的规划来支撑板块未来。当然该板块内的住宅产品非常有限,对于购买该板块请根据自身的地段需求、产品需求,然后参考板块内项目定位、价格等是否符合自身预期再做打算。

  德商迎晖天玺是德商地产TOP系豪宅——天玺系列产品,项目共规划了5栋建筑,呈围合式布局,其中1号楼为公寓,2/3/4号楼为住宅,5号楼为商业综合体,共规划266户。

  最开始知道德商迎晖天玺,是被项目广告:“总裁会所、引进全球第二座长安俱乐部”所吸引,对此我在网上特意搜索了一下它的信息,请拿稳手机再看下面的内容,咳咳咳咳.....

  它隶属于富华国际集团,作为中国首家高端商务平台,长安俱乐部聚集了中国极有影响力的一群领袖人物,民生银行的经叔平先生、长江实业的李嘉诚先生、新鸿基地产的郭炳湘先生,均是俱乐部会员。长安俱乐部的会员是需要老会员推荐才能入会,成立之初该俱乐部更是对会员年龄有所限制,要求必须在45至55岁之间、企业“ 一把手 ” 、公司资产至少在5000万以上。

  第一座长安俱乐部坐落于北京,与广场毗邻,成立于1996年,现在由亚洲联谊国际股份有限公司监督管理,已与全球250多家俱乐部联网合作。

  德商迎晖天玺引进全球第二座长安俱乐部,这一点无疑需要项目本身具有一定的高端属性,同时长安俱乐部的入驻,也更加赋予了项目高端属性,让其具备成为东客站板块标杆性项目的特性。

  德商迎晖天玺外立面采用了“九天飞瀑”理念打造,风格洒脱俊逸,且采用点釉玻璃及铝板搭配。项目通过80%的水景观来打造海岛度假风情, 是成都目前仅有的建筑风格,极具吸引力。所有户型均配置观景阳台正对塔子山公园,落地玻璃门窗,视野、采光良好。

  本次住宅房源共推出两种户型,约191㎡的套四两厅四卫、236㎡的套四两厅四卫。从户型图来看,这两个户型均为独立电梯入户,为双入户门厅设计。每一个户型都采用整面墙开窗,并且卧室配备独立卫生间,尺度感和空间感凸显,具有明显的高端居住体验。

  所有房源全部带装修出售,根据房协网公示的装修方案价格表显示,A1户型采用的是现代摩登风格、A2户型采用的是精致海系风格,装修价格都为6499元/㎡。

  德商迎晖天玺的板块情况、产品定位,我在文章中差不多都做了一定的介绍,个人认为项目所处板块只能算是中端,产品本身则是实实在在的高端改善型产品。对于该项目的预售价格,个人认为可以将此楼盘和天誉花园、仁恒滨河湾等攀成钢、东大路板块的项目对比,这些项目的房源总价相差不大,产品定位、配套等情况比较类似,可以根据自身需求来考虑是否值得购买。

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编辑:huatianhai

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